TH1: Nhà chưa hoàn công, muốn làm thủ tục đăng ký tạm trú và chuyển đổi tên chứng nhận số nhà?

Nội dung : Tôi vừa mua 1 mảnh đất, đã sang tên chuyển nhượng. Giờ muốn đăng kí tạm trú theo địa chỉ trước đây của chủ cũ, nhưng giấy chứng nhận số nhà của chủ cũ, không phải của tôi. Bên Công An không làm được thủ tục vì tên chủ cũ trên giấy chứng nhận số nhà không phải của tôi.]

Muốn làm được tạm trú phải xin lại giấy chúng nhận số nhà mang tên tôi. Nhưng qua phòng địa chính, thì người ta bảo chỉ là mua bán đất, trên Giấy chứng nhận QSDD không có nhà ở. Vì chủ nhà trước đã xin giấy phép xây dưng, đã xây dựng nhà ở nhưng chưa HOÀN CÔNG, nên trên giấy tờ không thể hiện nhà ở.

Giờ làm thế nào để Tôi có thể đăng kí tạm trú tại địa chỉ đang ở được ah? Làm thế nào để chuyển đổi tên chứng nhận số nhà qua cho tôi được ah?

Trả lời :

Thứ nhất, điều kiện để đăng ký tạm trú tại một địa chỉ là phải có giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Trong trường hợp của bạn, vì nhà chưa hoàn công nên không thể chứng minh được điều kiện này. Hoàn công nhà ở là một thủ tục bắt buộc đối với tất cả các nhà ở phải xin phép xây dựng. Vì nhà chưa hoàn công nên nếu có thực hiện giao dịch thì chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong trường hợp đã có sổ đỏ). Điều này đồng nghĩa với việc bạn chỉ có quyền sở hữu đất chứ không có quyền sở hữu nhà trên đất Do đó, trước hết bạn cần thỏa thuận với bên bán để hoàn thành thủ tục hoàn công này.

Theo danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD, hồ sơ hoàn công bao gồm:

“1) Giấy phép xây dựng

2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng

5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6) Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8) Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”

Sau khi hoàn thành xong thủ tục hoàn công, bạn sẽ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Khi hoàn thành tất cả các thủ tục này, bạn đến Công an cấp xã nộp hồ sơ đăng ký tạm trú tại địa chỉ đó.

Thứ hai, về việc chuyển đổi tên chứng nhận số nhà

Sau khi hoàn thành thủ tục hoàn công nhà ở, bạn làm đơn đề nghị thay đổi tên người đứng tên số nhà nộp lên UBND cấp huyện và nộp lệ phí theo quy định pháp luật. Sau khi xác nhận thông tin, UBND sẽ cấp Giấy chứng nhận số nhà theo mẫu. Thời hạn cấp Giấy chứng nhận tùy thuộc mỗi địa phương.

TH2: Mua nhà mới sửa chữa chưa có giấy hoàn công có phạm luật ? Hồ sơ mua bán nhà cần giấy tờ gì ?

Tôi có ý định mua 1 căn nhà ở quận Tân Phú. Chủ nhà đã đưa bản photo sổ hồng. Nội dung: Nhà ở: Trong mục thực trạng nhà ở:

Tổng diện tích sử dụng: 33,3 m2

Diện tích xây dựng: 15,4 m2

Kết cấu nhà: tường gạch, sàn gỗ, mái tole Số tầng: 2

Đất ở: Diện tích: 15,4 m2

Hình thức sử dụng: Riêng: 15,4 m2 Thực tế khi khảo sát nhà, tôi thấy nhà đã được xây dựng và sửa chữa lại bao gồm 1 trệt, 2 lầu đúc thật và có thêm 1 sân thượng với diện tích tương đương. Sau khi thỏa thuận giá (900 triệu), chủ nhà đề nghị chồng tiền đủ 1 lần tại công chứng, rồi nói nhà hiện chưa hoàn công, bên mua là tôi phải tự làm thủ tục hoàn công “lầu trên”? Các tiền phí và thuế thì bên mua lẫn bên bán tự lo phần riêng mình.

Xin hỏi:

1) Có thể làm thủ sang tên khi chưa làm giấy hoàn công không? Nếu như không được thì cần thời gian bao lâu để hoàn tất thủ tục hoàn công? Cần các loại giấy tờ nào và lệ phí hoàn công tổng cộng là bao nhiêu?

2) Các bước và giấy tờ tôi cần nắm của thủ tục công chứng, đóng phí trước bạ (bên mua) và thuế thu nhập cá nhân (bên bán), thủ tục đăng bộ sang tên? Vì tôi có hỏi trên mạng việc chồng tiền 100% khi công chứng mà chưa sang tên rủi ro rất cao, vì lúc đó sổ hồng vẫn đứng tên chủ cũ. Xin luật sư cho tôi cho tôi 1 giải pháp an toàn vì tôi lấn cấn khá nhiều trong thủ tục.

Trả lời:

Vấn đề thứ nhất về thủ tục hoàn công:

Dựa trên những gì bạn trình bày thì căn nhà mà bạn dự định mua đã có bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình. Đây chính là cơ sở để chủ căn nhà làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Hiện nay, thủ tục hoàn công không còn là thủ tục hành chính (phải có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) như trước đây. Theo đó, không cần xin giấy phép hoàn công mà việc thực hiện thủ tục hoàn công là chuyện nội bộ giữa chủ đầu tư (chủ nhà) và đơn vị thi công. Hoàn công là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Do đó, gia đình bạn cần phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp đổi sổ hồng.

Bạn đã có bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình nên chỉ cần làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Vấn đề thứ hai- thủ tục chuyển nhượng nhà đất:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải đưa ra công chứng. Và cách thức thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế của quận nơi có nhà, đất, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước. Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

*Thuế thu nhập cá nhân: 2 %.

*Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Hai bên tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất – Trực thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó. Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

-Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

-Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản với đất đã được đăng bộ sang tên bạn.