Hướng dẫn làm thủ tục sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Thông thường một căn hộ chung cư khi đã thanh toán 100% tiền cho chủ đầu tư và được bàn giao nhà ở nhưng sổ hồng vẫn chưa có. Vậy đối với trường hợp chủ nhà không có nhu cầu ở nữa và mua bán chuyển nhượng nhà đất này cho người khác thì cần phải làm những gì ?

Đối với người mua, liệu có rủi ro gì khi bỏ số tiền lớn để mua chung cư mà chưa được cấp sổ hay không ?

Kiến Gia Phú xin đưa ra một số thông tin cơ bản về việc chuyển nhượng, sang tên căn hộ như sau :

Tại các Điều 63, Điều 118, Điều 148, Điều 149 Luật nhà ở 2014, chương III Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

– Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

+) Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+) Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

+) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Trên lý thuyết, loại hợp đồng kể trên sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán tuy nhiên vẫn tồn tại một số rủi ro khi mua bán bất động sản mà chưa có sổ hồng. Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở.

Ngoài ra, tại Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết.

Nếu mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, chủ cũ có thể không ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm đòi tăng giá khi có biến động giá đất và nhà ở. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng (dưới hình thức Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư):

Bước 1: Hai bên kí kết hợp đồng chuyển hượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công chứng tại phòng công chứng (Kèm theo Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư)

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên lai nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm bản sao biên lại thu thuế thu nhập, bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng) cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 4: Sau khi chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện các thủ tục để xin cấp sổ hồng.

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong hồ sơ gồm:

+Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng.

+Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

+Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở khi chưa có sổ hồng, bạn có thể tham khảo, đưa vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của mình một số điều khoản như sau:

Cách 1: Bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.

Cách 2: Hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…căn nhà này khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực tuy nhiên khi ký kết Hợp đồng ủy quyền này có thể xảy ra các rủi ro xảy ra vì HĐ ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ Luật dân sự 2005. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và đăng ký sang tên đổi chủ cho bên mua (đăng ký biến động) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận (huyện).

Trong giao dịch này sẽ phát sinh nghĩa vụ giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ. Do đó, các bên liên quan cần xác lập vi bằng về việc đã giao nhận tiền và giấy tờ để chứng minh khi cần thiết. Việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại – Hay còn gọi là lập vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ là một trong những chứng cứ vững chắc để chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ này. Đây là chứng cứ ghi nhận việc Bên mua giao tiền cho Bên bán và Bên bán giao giấy tờ cho Bên mua. Quá trình giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ được Thừa phát lại quay phim, chụp hình đảm bảo tính chính xác, khách quan và trung thực. Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư Pháp.

Cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực – Tức là vi bằng không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Vi bằng có giá trị chứng cứ trước Tòa và các quan hệ pháp lý khác, dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất… làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.